Dzierżawa ziemi rolnej to kluczowy element prowadzący gospodarstwo. Poznaj aktualne stawki czynszu dzierżawnego w Polsce. Dowiedz się, jakie czynniki wpływają na koszt wynajmu gruntu.
Aktualne stawki dzierżawy gruntów rolnych w 2024 roku
Dzierżawa gruntów rolnych odgrywa kluczową rolę dla rolników i inwestorów. Rok 2024 przynosi istotne zmiany na rynku dzierżawy w Polsce. Ceny za hektar są wyższe niż w latach poprzednich. Średnia cena dzierżawy gruntów rolnych w Polsce w 2024 roku wynosi około 1500 zł rocznie (szerszy kontekst). W II kwartale 2024 r. średni czynsz dzierżawny użytków rolnych osiągnął 1 965 zł za hektar. To wyraźny wzrost w porównaniu do wcześniejszych okresów. Na przykład, w II kwartale 2023 r. średnia stawka wynosiła około 1490 zł/ha. Średnia cena za dzierżawę hektara ziemi to niemal 1500 zł na rok (ogólna średnia).
Regionalne zróżnicowanie cen dzierżawy w Polsce
Stawki za dzierżawę ziemi rolnej znacznie różnią się między województwami. To lokalizacja i jakość gleby mają kluczowy wpływ na wysokość czynszu. Czynsze dzierżawne przekraczają 2 tys. zł za ha ziemi w niektórych regionach. Najwyższe czynsze dzierżawne odnotowano w Wielkopolsce. W II kwartale 2024 r. średnia stawka w tym regionie wyniosła 2 224 zł/ha. Kujawsko-Pomorskie również charakteryzuje się wysokimi cenami. Czynsz w tym województwie dochodzi do 2 tys. zł/ha.
W Wielkopolsce dzierżawa gruntów I, II i III klasy kosztowała średnio 2 841 zł/ha. To najwyższa stawka w kraju dla najlepszych gleb. Za dzierżawę najlepszych gruntów w Wielkopolsce trzeba zapłacić ponad 2400 zł. W Kujawsko-Pomorskiem czynsze roczne wynoszą około 2100 zł/ha. W II kwartale 2023 r. czynsz za grunty wysokiej klasy wynosił tam średnio 1980 zł/ha.
Gdzie jeszcze średnie czynsze dzierżawne przekraczają 1000 zł/ha? W województwie warmińsko-mazurskim stawka to 1235 zł/ha. Na Opolszczyźnie wynosi ona 1224 zł/ha. W Pomorskiem płaci się średnio 1217 zł/ha. Mazowieckie ma stawkę 1140 zł/ha. Dolnośląskie osiąga 1040 zł/ha. Świętokrzyskie notuje 1018 zł/ha. Wzrost czynszów w województwach pomorskim i świętokrzyskim wynika m.in. z koncentracji ziemi i braku ofert sprzedaży.
Najniższe czynsze dzierżawne występują w kilku województwach. Stawki nie przekraczają tam 900 zł za hektar. Dotyczy to województw podlaskiego, lubuskiego, podkarpackiego, zachodniopomorskiego i łódzkiego. Najtańsza dzierżawa gruntów V i VI klasy była w Małopolsce – 729 zł/ha w II kw. 2024 r. Dzierżawa łąk najtańsza była na Podlasiu (544 zł/ha). Dzierżawa łąk najdroższa była na Dolnym Śląsku (dobra 1 080 zł/ha).
Czynniki wpływające na cenę dzierżawy
Klasa bonitacyjna gleby
Jakość gleby ma kluczowy wpływ na wysokość czynszu dzierżawnego. Wyższa klasa bonitacyjna gleby przekłada się na wyższe stawki dzierżawy. Za hektar ziemi klasy I, II i IIIa rolnicy płacili średnio 2 004 zł w II kw. 2024 r. Grunty klasy IIIb i IV dzierżawiono średnio za 1 753 zł. Najniższe stawki dotyczą gruntów klasy V i VI. Na przykład, w Małopolsce dzierżawa takich gruntów kosztowała 729 zł/ha. Dobrej jakości gleba (I i II klasa) może kosztować nawet do 4000 zł za hektar rocznie (w zależności od regionu i umowy).
Lokalizacja i dostępność infrastruktury
Lokalizacja gruntu jest równie ważnym czynnikiem. Ceny dzierżawy są wyższe w regionach o większym popycie. Dotyczy to obszarów z rozwiniętym rolnictwem i dobrą infrastrukturą. Dostępność infrastruktury może podnieść cenę dzierżawy nawet o 50%. Regiony z lepszymi warunkami glebowymi, takie jak Wielkopolska, mają wyższe ceny dzierżawy. Tereny zachodnio-północne Polski charakteryzują się wyższymi stawkami (2000-2500 zł/ha/rok). Regiony wschodnie i południowo-wschodnie mają niższe ceny (800-1200 zł/ha/rok).
Warunki rynkowe i wsparcie finansowe
Rynek ziemi rolnej podlega ciągłym zmianom. Rosnące ceny ziemi i dopłaty wpływają na rynek dzierżaw. Ceny ziemi rolnej w Polsce przekraczają 100 tys. zł za 1 ha w niektórych regionach. Wartość gruntów ornych na sprzedaż sięga od 36 250 zł/ha do 93 129 zł/ha w różnych województwach. Dopłaty do ekoschematów wynoszą około 115 euro/ha podstawowo. Dodatkowo rolnicy otrzymują 39 euro/ha do pierwszych hektarów. Uczestnictwo w programach dopłat może korzystnie wpłynąć na opłacalność dzierżawy. Potrzeba większego areału pod ekoschematy zwiększa popyt na dzierżawę.
W sytuacji gdy gospodarstwa chcą się rozwijać, tj. np. zwiększać obsadę zwierząt, potrzebują ziemi. Z kolei gospodarstwom nastawionym na produkcję roślinną większy areał pozwala na bardziej elastyczne podejście do spełniania norm warunkowości oraz sięgania po dopłaty z tytułu ekoschematów.
Dzierżawa gruntów państwowych – rola KOWR
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) zarządza gruntami Skarbu Państwa. Dzierżawa to główny kierunek nietrwałego rozdysponowania i zagospodarowania ziemi. Taka forma użytkowania gruntami cieszy się dużym zainteresowaniem wśród rolników. Na dzień 30 czerwca 2024 r. dzierżawą objęto 1 059 600 ha. W dzierżawie jest około 80% gruntów pozostających w zasobach KOWR. W okresie 1 stycznia – 30 czerwca 2024 r. wydzierżawiono 27 198 ha na podstawie 2 405 umów.
Wydzierżawienie nieruchomości Zasobu WRSP następuje w trybie przetargowym lub w trybie bezprzetargowym. W dzierżawach objęto ponad milion hektarów ziemi państwowej.
Zmiany w naliczaniu czynszu KOWR
Od początku 2024 r. obowiązują nowe przepisy odnośnie do gruntów rolnych zarządzanych przez KOWR. Dwa nowe przepisy obowiązują od 1 stycznia 2024 r. (ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. i rozporządzenie z 20 grudnia 2023 r.). Zmienia się sposób obliczania czynszów za dzierżawę ziemi od KOWR. Należność ustala się teraz na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy. Pod uwagę bierze się cenę za jedenaście kwartałów poprzedzających półrocze roku kalendarzowego, w którym przypada termin płatności czynszu. Wcześniej czynsz obliczano na podstawie ceny pszenicy z 6 miesięcy poprzedzających półrocze. Zmiana ma na celu stabilizację sposobu naliczania czynszu dzierżawnego.
Od dnia 1 stycznia 2024 r. należność z tytułu czynszu określonego w umowie jako równowartość pieniężna odpowiedniej ilości pszenicy ustala się na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za jedenaście kwartałów poprzedzających półrocze roku kalendarzowego, w którym przypada termin płatności czynszu – wyjaśnia KOWR.
Średnia krajowa cena skupu pszenicy za 11 kwartałów wyniosła 117,34 zł/dt (dane z I półrocza 2023). W pierwszym półroczu 2023 r. czynsz wynosił średnio 13,1 dt pszenicy/ha, czyli 1473,60 zł/ha. Średnia wysokość czynszu dzierżawnego dla gruntów wydzierżawionych przez KOWR w 2024 r. wyniosła 12,2 dt/ha. Średnia wysokość czynszu dzierżawnego za trzy kwartały 2024 wynosi 12,2 dt/ha. Czynsz płaci się dwa razy w roku: do 28 lutego/31 marca za drugie półrocze i do 30 września/31 października za pierwsze.
Najwyższe czynsze KOWR w 2024 r. odnotowano w województwie łódzkim – 30,1 dt/ha. W województwach łódzkim, wielkopolskim i śląskim opłaty KOWR są najwyższe. W Wielkopolsce stawka wyniosła 28,7 dt/ha. Na Śląsku było to 24,6 dt/ha. Najniższe stawki KOWR były w woj. świętokrzyskim – 3,6 dt/ha. Najniższe czynsze dzierżawne od KOWR są w województwach podlaskim, lubuskim, podkarpackim, zachodniopomorskim i łódzkim (ogólnie, ale KOWR podaje Łódzkie jako najwyższe w dt/ha, co wskazuje na zróżnicowanie danych lub specyfikę KOWR). Możliwe jest ubieganie się o obniżenie rat czynszu w przypadku kłopotów finansowych.
Dzierżawa pod OZE od KOWR
Nowelizacja ustawy umożliwia dzierżawę gruntów pod odnawialne źródła energii (OZE). Jest to możliwe bez konieczności powiększania rodzinnych gospodarstw rolnych. Warunkiem jest spełnienie określonych wymagań. Dotyczy to gruntów, gdzie minimum 70% stanowią nieużytki lub grunty klasy VI i VIz. Grunt nie może znajdować się na obszarach ochrony przyrody. Zmienione warunki obejmują minimum 70% nieużytków lub gruntów klasy VI i VIz oraz brak na obszarach ochrony przyrody. Pomijana jest zasada powiększania rodzinnych gospodarstw rolnych przy dzierżawie gruntów pod OZE. Możliwa jest dzierżawa gruntów niezagospodarowanych lub wydzierżawionych obecnie, jeśli spełnione są warunki pod OZE.
Kluczowe elementy umowy dzierżawy gruntów rolnych
Prawidłowo sporządzona umowa dzierżawy chroni interesy obu stron. Umowa dzierżawy powinna zawierać m.in. czas trwania umowy. Należy określić wysokość czynszu dzierżawnego. Ważne są zasady użytkowania gruntu. Umowa musi precyzować zasady jej rozwiązania. Dokładne zapoznanie się z umową dzierżawy jest kluczowe. Należy analizować i rozważać różne opcje dzierżawy. Celem jest wybranie najkorzystniejszej.
W Polsce ceny dzierżawy gruntów rolnych są regulowane przepisami prawa rolnego. W Polsce istnieją wytyczne i maksymalne stawki czynszu dzierżawnego określone w przepisach prawa. Stawki czynszu dzierżawnego są ustalane przez właściciela ziemi i dzierżawcę. Podstawą są negocjacje i warunki rynkowe. Stawki czynszu dzierżawnego mogą być modyfikowane. Zależy to od plonów i wyników produkcji. Dokładne określenie kryteriów w umowie dzierżawy dotyczących ustalania stawek jest ważne. Zawieranie umów w formie formalnej (notariusz, urząd gminy) może wpłynąć na transparentność rynku. Wiele dzierżaw wciąż pozostaje w szarej strefie.
Korzyści z dzierżawy gruntów rolnych
Zalety dla właścicieli gruntów
- Właściciele gruntów zyskują stały dochód.
- Zachowują wartość ziemi.
- Unikają kosztów utrzymania.
- Mogą korzystać z ulg podatkowych.
Korzyści dla dzierżawców
- Dzierżawcy mają możliwość zwiększenia areału.
- Mogą korzystać z infrastruktury na dzierżawionym terenie.
- Mogą testować nowe metody upraw bez konieczności zakupu ziemi.
Trendy i perspektywy na rynku dzierżawy
Rynek dzierżawy gruntów rolnych charakteryzuje się wzrostem cen. Tempo wzrostu czynszów może być różne w zależności od regionu. Rosnące ceny ziemi i dopłaty wpływają na rynek. Obserwuje się konsolidację gospodarstw rolnych. Wzrasta zainteresowanie dzierżawą gruntów pod OZE. Polskie stawki dzierżawy są konkurencyjne w porównaniu do krajów sąsiednich. Na przykład, w Niemczech stawki wynoszą 300-400 euro/ha/rok. Polska średnia to około 1500 zł/ha/rok (około 330 euro – przeliczenie orientacyjne). Europejski rynek charakteryzuje się wzrostem cen. Występuje na nim konsolidacja gospodarstw i rosnące zainteresowanie rolnictwem ekologicznym. Zwiększone zainteresowanie dzierżawą gruntów państwowych również jest widoczne. Zmiany legislacyjne w zakresie użytkowania i dzierżawy gruntów mają wpływ na rynek.
Ile wynosi średnia cena dzierżawy hektara ziemi rolnej w Polsce w 2024 roku?
W II kwartale 2024 r. średni czynsz dzierżawny użytków rolnych w Polsce wynosił 1 965 zł za hektar. Średnia cena dzierżawy gruntów rolnych w Polsce w 2024 roku wynosi około 1500 zł rocznie (szersza perspektywa).
Jakie województwa mają najwyższe stawki dzierżawy?
Najwyższe czynsze dzierżawne odnotowano w Wielkopolsce (2 224 zł/ha w II kw. 2024 r.). Wysokie ceny są również w Kujawsko-Pomorskiem (powyżej 2 tys. zł/ha).
Czy jakość gleby wpływa na cenę dzierżawy?
Tak, jakość gleby ma kluczowy wpływ na wysokość czynszu. Wyższa klasa bonitacyjna gleby oznacza zazwyczaj wyższe stawki. Za grunty klasy I, II i IIIa płacono średnio 2 004 zł/ha w II kw. 2024 r.
Jak KOWR oblicza czynsz dzierżawny od 2024 roku?
Od 2024 r. czynsz KOWR oblicza się na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy. Pod uwagę bierze się cenę z jedenastu kwartałów poprzedzających półrocze płatności. Wcześniej była to cena z 6 miesięcy.
Czy dzierżawa gruntów rolnych pod OZE jest łatwiejsza?
Nowelizacja ustawy ułatwia dzierżawę gruntów pod OZE od KOWR. Nie ma już wymogu powiększania rodzinnych gospodarstw rolnych. Dotyczy to gruntów będących nieużytkami lub niskich klas i nieobjętych ochroną przyrody.
Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntów rolnych?
Umowa dzierżawy powinna określać czas jej trwania. Należy podać wysokość czynszu. Ważne są zasady użytkowania gruntu i warunki rozwiązania umowy.
Zobacz także:
- Grunty rolne Pomorskie – Ceny, oferty i co musisz wiedzieć
- Dzierżawa gruntu pod farmy wiatrowe i fotowoltaiczne: Ceny, warunki i aspekty prawne
- Grunty Orne w Polsce: Klasyfikacja, Ceny i Znaczenie dla Rolnictwa
- Umowa Dzierżawy Gruntów Rolnych a KRUS – Kompleksowy Przewodnik
- Dzierżawa ziemi rolnej a dopłaty: Kto ma prawo je otrzymać?
Dodaj komentarz